Приветствую Вас и сразу же хочу поздравить с тем, что Вы тот из немногих, кто, прочитав эту краткую статью, сэкономит недели нелепого ожидания одобрения своей кандидатуры ассоциацией дома, избежит нервотрёпки в ожидании возврата депозита при подаче оферты аренды, сохранит спокойствие и ясность ума при выборе пусть временного, однако того дома, который вы назовёте «своим» на ближайшие пол года – год…
Арендовать жильё в Южной Флориде не сложное, но и не простое занятие, особенно для вновь прибывших иммигрантов. Все процессы так или иначе регулируется правилами и законами чётко выработанной системы, которая непосредственно регламентирует основания квалификации арендаторов. Шоколадки и шампанское крайне редко эффективны пред работниками ассоциаций домов.
Рассмотрим вначале порядок аренды квартир в высотных многоквартирных домах и далее перейдем к частному сектору.
Управлением хозяйственными делами в каждом многоквартирном доме занимается ассоциация. По своей сути, это выбранный собственниками дома руководящий орган, наделенный полномочиями всех трёх ветвей власти – исполнительной, законодательной и судебной, что, как известно ведёт только к одному… не раз подтверждённой историей закономерности – диктатуре! Этот орган создает свои правила пользования общедоступными зонами здания, такими как бассейн, спортивный зал, парковка и т. д., включая правила сдачи квартир. Понимаю сейчас Ваше возражение – как это может быть!? Ведь это чья-то частная собственность, которая подразумевает свободное, необременённое никакими обязательствами право распоряжения! Да, вы, конечно, правы, но, не в данном случае. При покупке квартиры вы передаёте эти полномочия управляющей ассоциации дома. Поэтому, собственники квартир ограничены правилами, принятыми той или иной ассоциацией, например:
-
Сколько раз в течение года допускается к сдаче в аренду конкретное жилое помещение. Существуют многоквартирные дома, в которых сдавать квартиру можно не чаще одного раза в два года!
-
Минимальный срок сдачи квартир – на 1, 3, 6, 12 месяцев.
-
Минимальное количество баллов кредитной истории арендатора. Например, 700.
-
Минимальный официальный доход арендатора, к примеру, месячная стоимость квартиры, умноженная на «3». Если квартира снимается семьёй, как правило расчёт идёт из совокупного семейного дохода. В данном контексте, под «официальным доходом» принято понимать доход, указываемый в налоговой декларации.
-
Максимальное количество жильцов в квартире, согласно её размеру и количеству спален, и т.д.
Разумеется, что все эти правила создаются на благо собственников квартир. Очевидно, что никто не хотел бы жить в проходном дворе со всеми вытекающими… Но, как показывает практика, эти правила существенно осложняют жизнь арендаторам. Поэтому, работа риэлтора заключается не только в том, чтобы отправить клиенту сотни предложений и начинать показывать всё подряд, но и в том, чтобы выяснить правила ассоциации, связаться с риэлтором, представляющего интересы арендодателя и узнать все условия сделки, перед тем как приступать к демонстрации жилья. Важно понимать, соответствует ли кандидатура клиента требованиям, предъявляемым ассоциацией дома или нет.
К глубокому сожалению, не все коллеги это делают, и в гонке за «добычей», подают документы на авось, что приводит к бестолковому ожиданию – порой ассоциация рассматривает кандидатуры от 2 до 4 недель. Помимо этого, депозит, который необходимо предоставить с офертой, также замораживается, и, если, не дай Бог, его передали агенту арендодателя, прибавьте еще неделю на его возврат. Поэтому, перед показом, агент конечно же обязан узнать все нюансы и показывать только те объекты, которые доступны клиенту, понимая, что ошибка при подаче документов будет стоить клиенту порядочной суммы денег за оплату отеля или, по меньшей мере, причинения неудобств и нервотрёпки.
Отличается ли аренда домов существенно от аренды квартир? И да, и нет! Дело в том, что частные дома в США могут также формировать управляющий орган – ассоциацию собственников домов. Всё то же самое что и с квартирами. Мысль я думаю ясна… Для справки, в Флориде 67.3% собственников частных домов состоят в подобных ассоциациях, что в численном эквиваленте составляет 3.52 миллиона домов![1]
Ну и наконец, к чему мы все привыкли, частный дом – дом, необременённый никакими правилами, где хозяин – барин! Это не совсем так, если вопрос касается строительства, но речь не о том. Здесь хозяин дома сам решает кому сдавать, за какую сумму и на какое время; сколько человек заселять, и т.д. (конечно, в пределах разумного, так как правила города и округа штата, в определенных случаях, могут регламентировать правила сдачи). К примеру, существует особая сертификация домов городом и округом штата при условии краткосрочной аренды. При аренде дома на продолжительный срок, хозяин дома сам решает какие документы потребовать с потенциального съёмщика. Для того, кто сдаёт дом в аренду абсолютно не важны ваш статус, источник прибыли и т.д. Главный вопрос – способны ли вы оплачивать аренду дома во время, без задержек и проблем. В ход могут идти разного рода документы в подтверждение дохода клиента. Если выходит убедить хозяина дома – дом Ваш!
Учитывая всё вышесказанное, становится очевидным, что вновь прибывшим иммигрантам снять жилье не просто. С туристами всё понятно. Как правило они планируют срок путешествия и останавливаются в отелях, в жилье, предоставляемом AirBnB, или тех квартирах, ассоциации домов которых позволяют краткосрочную аренду, оплачиваемую единовременно. Всё довольно просто.
Трудности возникают с вновь прибывшими иммигрантами. Здесь начинаются вопросы о статусе, наличии кредитной истории, social security number, официальной работы, возможности предоставления оплаты не только стандартного условия – первого, последнего и депозита в размере одного месяца (используется для погашения стоимости ремонта в случае причинения ущерба), но и предоплаты дополнительных месяцев проживания. Более ушлые арендодатели могут потребовать дополнительный депозит в размере двухмесячной аренды (и более). Эти деньги будут храниться у арендодателя. В случае необходимости выезда арендатором ранее срока окончания контракта, деньги останутся у арендодателя в качестве штрафа.
В последнее время, многие соотечественники пользуются схемой аренды жилья на знакомого «с документами», а проживают вместо него. Иногда это срабатывает, но в последнее время все чаще обращаются люди с просьбой срочно что-то найти, так как их выселяют. Будьте осторожны с такого рода схемами и помните, если ваше имя не стоит в графе, перечисляющей жильцов, и ваша кандидатура не прошла одобрение ассоциацией дома, на лицо все юридические основания вас выселить! Это важно понимать, чтобы вам не говорили…
Искренне надеюсь, чтобы представленная информация оказалась Вам полезна и хоть немного пролила свет на процесс аренды жилья в Южной Флориде! От души всем желаю мира, добра и внутреннего равновесия!
[1] https://ipropertymanagement.com/research/hoa-statistics#:~:text=67.3%25%20of%20Florida%20homeowners%20are,are%20part%20of%20HOA%20communities.